Por: Luis Bravo,
Socio de Cuatrecasas

La adquisición de inmuebles por parte de inversores extranjeros se ha incrementado de forma considerable en los últimos años, siendo hoy especialmente relevante la que proviene de Latinoamérica y, en particular, de México. Varios factores han contribuido a favorecer este fenómeno:

1. la cercanía cultural,
2. el interés del inversor mexicano en diversificar sus activos,
3. precios todavía atractivos en términos comparativos,
4. el acceso a una financiación barata,
5. la posibilidad de obtener una “golden visa” que facilita el acceso a la nacionalidad española en dos años,
6. la percepción de España como un país “seguro” en una acepción amplia del término,
7. la estabilidad del euro como moneda de referencia y
8. un conjunto de razones adicionales (comunicaciones, infraestructuras, clima, gastronomía, etc.) que posicionan a España y, en particular, a determinadas ciudades, en una posición privilegiada para atraer a inversores inmobiliarios.

Como en toda incursión en un mercado ajeno, el inversor extranjero necesita contar con un asesoramiento que le permita alcanzar su propósito de forma segura. En este sentido, desde Cuatrecasas queremos ayudarles a identificar los principales aspectos que, desde el punto de vista jurídico y fiscal, todo inversor debería considerar antes de comenzar una adquisición.

1. La estructuración de la inversión
El cómo se va invertir en un determinado activo o conjunto de ellos resulta fundamental de cara a la segmentación de riesgos jurídicos, pero también respecto de la fiscalidad de la inversión, pues las rentas inmobiliarias son objeto de gravamen en España de distinta forma según su perceptor sea una persona física o una sociedad. Garantizar la deducibilidad de los intereses y demás gastos relacionados con la adquisición, gestión y explotación del inmueble es algo esencial y que debe diseñarse desde el inicio; pero igualmente relevante es conocer la imposición indirecta (IVA e Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) que grava la adquisición y explotación del inmueble, la cual convive con los impuestos municipales (Impuesto sobre Bienes Inmuebles y Plusvalía Municipal). Y, por último, el posible gravamen por el Impuesto sobre el Patrimonio y, en su caso, por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Un marco impositivo poco sencillo y que requiere de una información razonada y suficiente, que nos haga conocedores de cuál es la estructura que mejor se adecúa a nuestras necesidades, según sea la inversión que se acomete y sus circunstancias particulares.

2. La due diligence del activo
Al igual que no deberíamos comprar sin haber diseñado previamente la estructura de adquisición, tampoco deberíamos hacerlo sin una mínima revisión de los aspectos legales que afectan al activo. Además de comprobar su titularidad registral, la existencia de cargas o gravámenes y la identificación catastral, deberemos tener un conocimiento pleno respecto de la situación urbanística del inmueble y, en el caso de activos en régimen de propiedad horizontal (condominios), de los estatutos de la comunidad de propietarios, por cuanto que todo ello puede repercutir de forma muy relevante en la futura gestión y explotación de nuestra inversión.

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3. El contrato de arras o señal
Es la antesala de la compraventa, pero el interés de las partes y otros agentes intervinientes en cerrar la operación rápidamente a menudo les hace prestar poca atención a un documento de gran importancia, pues debe contener los elementos esenciales de la compraventa y compromete cantidades importantes en caso de incumplimiento. No siempre es posible incluir en el contrato de compraventa elementos esenciales para nuestros intereses si no se han previsto en el contrato de arras o señal y, a menudo, no somos conocedores de ellos hasta finalizada la fase de due diligence. Por lo tanto, nuestra recomendación es dedicarle el tiempo y los recursos suficientes para garantizar que todo lo que nos interesa como compradores está en su texto y que éste no queda abierto a interpretaciones o negociaciones posteriores.

4. La compraventa
Si las arras o señal se han trabajado de forma adecuada, este paso se simplifica, pero no por ello hay que descuidarlo, pues cualquier reclamación posterior deberá basarse en lo estipulado en el contrato de compraventa. El decalaje temporal entre ambos contratos (arras y compraventa) implica volver a revisar muchas cosas y, en particular, los apoderamientos de los comparecientes y sus facultades, la situación registral del activo, la correcta inclusión de las manifestaciones y garantías acordadas, junto con las correspondientes cláusulas fiscales, entre otras cosas. Por otro lado, la normativa española exige que el adquirente extranjero disponga de un N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero), lo que junto con lo previsto en la normativa de prevención de blanqueo capitales puede suponer, por imprevisión, un retraso imputable al comprador que implique el incumplimiento del plazo acordado en las arras. Si, como suele ser habitual, se emplea una sociedad española para la adquisición del activo, adicionalmente habrá de prestarse especial atención a la mecánica societaria requerida para poder adquirir el activo y la posible demora que ello pueda suponer.

5. La financiación de la operación
Su actual bajo costo, unido a un incremento de la oferta por parte de las entidades financieras, convierten a la financiación en un ingrediente casi obligado en las operaciones inmobiliarias. Bajo derecho español, la negociación del clausulado de los contratos, así como de las garantías que se vayan a otorgar es tan importante o más que la de la adquisición de los activos. Por ello es imprescindible contar con un asesoramiento específico en esta materia que garantice a los inversores una posición equilibrada frente a los prestamistas, principalmente en los ámbitos civil, mercantil y fiscal.

6. La gestión del activo
A menudo el inversor mexicano no dispone de medios suficientes en España para gestionar sus activos, lo cual le genera la necesidad de acudir a un proveedor de soluciones a su medida para poder poner en funcionamiento el activo adquirido. El tipo de contrato a suscribir en sus diversas modalidades, el otorgamiento de poderes para determinadas actuaciones, la fiscalidad derivada de la relación económica que se entabla con el proveedor respecto de los distintos impuestos afectados, así como la supervisión de otras materias, tales como el aseguramiento de los distintos riesgos asociados al activo o de las correspondientes licencias, son materia a tener en cuenta desde la misma fase de diseño de la estructura de la inversión. Este apartado es especialmente relevante en aquellos casos en los que el activo debe de sufrir, con carácter previo a su explotación, de algún tipo de desarrollo, reforma o adecuación.

7. La explotación económica: el arrendamiento y otras formas
En aquellos casos en los que el destino principal no sea el disfrute del inmueble por el comprador, éste debe conocer de antemano bajo qué régimen desea explotarlo. Dentro de las diversas fórmulas que ofrece el derecho español, es importante advertir que el arrendamiento, entre otras, es objeto de una regulación específica y que ello resulta especialmente relevante, tanto en el caso de arrendamientos de corto período, como en los de larga duración. Por lo tanto, es conveniente que, antes de comenzar una inversión, el comprador conozca perfectamente las implicaciones legales y fiscales que tendrá la forma de explotación que pretende poner en marcha y así determinar con más exactitud su retorno económico.

Como han podido observar, las implicaciones jurídicas y fiscales derivadas de la inversión inmobiliaria en España requieren de un asesoramiento específico que cubra, cuando menos, estos siete puntos.

En Cuatrecasas prestamos asesoramiento para clientes mexicanos interesados en este tipo de inversiones desde nuestra oficina de Cuidad de México, en conexión con nuestras 14 oficinas en España: Madrid, Barcelona, Alicante, Bilbao, Girona, Lleida, Málaga, Palma de Mallorca, San Sebastián, Sevilla, Valencia, Vigo, Vitoria y Zaragoza.

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